עסקאות קומבינציה

_________

משרדנו מתמחה בתחום עסקאות קומבינציה ומלווה בעלי קרקעות ויזמים בהערכת שווי קרקע, בדיקת אחוז הקומבינציה, הערכת היטל ההשבחה הצפוי ובדיקת כדאיות כלכלית של כל עסקה. כמו כן, משרדנו מלווה את לקוחותיו בהליכי ערעור והשגה על חיובים שהוטלו על ידי הרשויות וביניהם: היטל השבחה, מס שבח, תשלומים לרמ"י ועוד.

 

הערכת שיעור הקומבינציה

הערכת שווי הקרקע

הערכת המיסים הצפויים בעסקה

בדיקת כדאיות כלכלית

מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא מעין עסקת חליפין שנערכת בין בעל הקרקע לבין יזם ובה בעל קרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע, בתמורה לקבלת שטחים בנויים (למשל דירות) על חלק הקרקע שנותר בבעלותו.

מהו אחוז הקומבינציה?

בעסקת קומבינציה מסכמים הצדדים, שבעל הקרקע יקבל אחוז מסוים מהפרויקט – אחוז זה מכונה "אחוז הקומבינציה" והוא מבטא למעשה את כמות הדירות (או השטחים) שיקבל בעל הקרקע בפרויקט.

ככלל, אחוז הקומבינציה נקבע עפ"י החלק היחסי שתורם כל צד לעסקה: בעל הקרקע תורם לעסקה את הקרקע והיזם תורם לעסקה את שירותיי הבנייה. ככל ששווי הקרקע גדול יותר, כך אחוז הקומבינציה (של הבעלים) גדול יותר.

עסקאות קומבינציה - "מכר מלא" ו-"מכר חלקי"

קיימים שני סוגים של עסקאות קומבינציה: "מכר מלא" ו-"מכר חלקי". בשניהם מהות העסקה דומה, אך ההבדל העיקרי בעסקאות אלו הוא במיסים שיחולו בכל עסקה.

עסקת מכר מלא – העסקה אינה נחשבת לעסקת קומבינציה קלאסית ומבחינת רשויות המס היא מורכבת משתי עסקאות: בעל הקרקע מוכר את מלוא זכויותיו בהם לקבלן והקבלן מוכר לבעל הקרקע חלק מהדירות אותן הוא בונה. העובדה שעסקינן בשתי עסקאות באה לידי ביטוי, בין היתר, בהיקף החבות במס שבח ומס רכישה: הבעלים מחויב בתשלום מס שבח בגין מכירת מלוא המקרקעין וכל אחת מעסקאות המכר חייבת במס רכישה.

עסקת מכר חלקי – עסקה זו מהווה עסקת קומבינציה קלאסית, היא נפוצה יותר ולרוב קיימים בה יתרונות מיסוי על פני עסקת המכר המלא. בעסקה זו בעל הקרקע מוכר ליזם רק חלק מזכויותיו במקרקעין, ואילו יתרת הזכויות במקרקעין נותרת בבעלותו. בתמורה, בונה הקבלן עבור בעל הקרקע את יחידות התמורה על החלק אשר נותר בבעלותו. מכאן שבעסקת מכר חלקי החבות בתשלום מס שבח היא רק בגין אותו חלק מהמקרקעין אשר נמכר לקבלן ומס רכישה ישולם פעם אחת בלבד.

עסקת ברוטו ועסקת נטו

עסקאות הקומבינציה יכולות להתבצע במתווה של עסקת ברוטו או במתווה של עסקת נטו כאשר ההבדל ביניהן הוא במיסים שישלם כל צד לעסקה.
עסקת ברוטו – היא עסקה שבמסגרתה כל צד לעסקה משלם את המיסים שחלים עליו על פי החוק.
עסקת נטו – היא עסקה שבה מסכמים הצדדים לעסקה שהיזם ישלם את המיסים שחלים על בעל הקרקע. מצד אחד, בעל הקרקע לא נדרש לשלם מיסים כיוון שהיזם משלם אותם במקומו כך שלבעל הקרקע יש ודאות גבוהה – הוא יודע מה הוא יקבל "נטו" . מצד שני, בעסקת נטו אחוז הקומבינציה (שיקבל הבעלים) יהיה נמוך יותר לעומת אחוז הקומבינציה בעסקת ברוטו.

לסיכום – עסקת נטו יותר בטוחה לבעל הקרקע מעסקת ברוטו אך לא בהכרח יותר רווחית עבורו.

קיימת גם אפשרות ביניים בה היזם ישלם חלק מן המיסים שחלים על בעל הקרקע.

אילו מיסים חלים בעסקת קומבינציה?

מהן האפשרויות שעומדות בפני בעל הקרקע?

בפני בעל הקרקע עומדות שתי אפשרויות עיקריות: 

האחת – למכור את הקרקע ("עסקת מזומן").

השנייה – להתקשר עם יזם / קבלן בעסקת קומבינציה. 

לכל אחת מהעסקאות יתרונות וחסרונות. ככלל, מכירת הקרקע היא האפשרות הפשוטה והבטוחה יותר. עסקת קומבינציה היא עסקה שמחד מורכבת יותר והסיכון בה גבוה ביחס לעסקת מכירה רגילה, אך לרוב בעל הקרקע אמור לקבל תמורה גבוהה יותר שתשקף את הסיכון, אי הודאות ומשך הזמן עד שיקבל את חלקו בשטים הבנויים.

 

שמאי מקרקעין לעסקת קומבינציה

בבדיקת כדאיותיה הכלכלית של עסקת קומבינציה יש להביא בחשבון את מכלול המאפיינים והגורמים שמרכיבים אותה וביניהם: אחוז הקומבינציה, ההוצאות והמיסים הצפויים בעסקה וחלוקתן בין הצדדים (עסקת ברוטו או עסקת נטו), רמת הגמר של הדירות, לוח זמנים לביצוע, ניקוד הדירות ואופן בחירתן, הביטחונות שמעמיד היזם, אמינותו ואיתנותו הפיננסית, הסיכונים הכרוכים בעסקה ועוד.

עסקת קומבינציה היא מהעסקאות הנפוצות והמעניינות בשוק הנדל"ן.  לצד זאת, מדובר גם בעסקה מורכבת אשר דורשת בדיקות מקיפות והתייחסות פרטנית ומקצועית להיבטים שמאיים, כלכליים, מיסויים ומשפטיים.

משרדנו מתמחה בתחום עסקאות קומבינציה ומלווה בעלי קרקעות ויזמים בבדיקת כדאיות כלכלית של כל עסקה

כמו כן, משרדנו מלווה את לקוחותיו בהליכי ערעור והשגה על חיובים שהוטלו על ידי הרשויות וביניהם: היטל השבחה, מס שבח, תשלומים לרמ"י ועוד.

דילוג לתוכן