מס שבח
_________
מהו מס שבח?
מס שבח הוא מס המוטל על מוכר זכות במקרקעין. המס מוטל במקרה בו למוכר נוצר רווח מהמכירה. אם אין רווח – לא יוטל מס.
המס משולם על הרווח בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי ההוצאות המותרות בניכוי (עו"ד, מתווך, מס רכישה, ריבית ריאלית, היטל השבחה, הוצאות להשבחת הנכס ועוד), לאחר ביצוע התאמות (הצמדה למדד, פחת) ובהתחשב בפטורים המוגדרים בחוק (למשל פטור דירה יחידה).
דירות מגורים עם זכויות בנייה - סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין
במכירת דירת מגורים שהתמורה ששולמה עבורה מושפעת מקיומן של זכויות בנייה נוספות, יש לבצע הפרדה של מחיר העסקה בין שני רכיבים:
– שווי הדירה עצמה (ללא זכויות בנייה).
– שווי זכויות הבנייה.
ככל ששווי הדירה עצמה גדול יותר (אשר על מכירתה קיימים פטורים שונים), כך היתרה המיוחסת לזכויות הבניה, נמוכה יותר ובהתאם ישולם מס שבח מופחת ובמקרים מסוימים אף יינתן פטור מלא מתשלום המס.
מקרה נפוץ הוא במכירת צמודי קרקע – בתים פרטיים או דו משפחתיים אשר כוללים זכויות בנייה נוספות. במקרים אלו, יש לערוך חוות דעת שמאית בה יאמוד השמאי את שני הרכיבים – את שווי הדירה עצמה (ללא זכויות בניה) ואת שוויין של זכויות הבנייה.
מתי מומלץ להסתייע בחוות דעת שמאית למס שבח?
1. כאשר קיימת מחלוקת בנוגע לרכיב זכויות הבנייה במכירת נכס שהמחיר ששולם עבורו מושפע מקיומן של זכויות בניה נוספות. השמאי אומד את שווי הבית, מעריך את יתרת זכויות הבניה ומנצל באופן מיטבי את הפטור ממס שבח.
בהיעדר חוות דעת שמאית, רשות המיסים עלולה לקבוע את שווי הדירה ושווי הזכויות בהתאם לשיקול דעתה, דבר אשר עלול להוביל לתשלום יתר גבוה של מס שבח ולעיתים מדובר בסכומים של מאות אלפי ₪ ואף יותר.
2. כאשר מתעוררת מחלוקת בעניין שווי המכירה: לעיתים עמדת רשות המיסים היא כי המחיר שמצוין בהסכם נמוך ולא משקף את השווי האמיתי של הנכס. מחלוקת זו עלולה לגרור עמה גם מחלוקת עם הקונה, בנוגע לתשלום מס הרכישה.
3. אם בוצעה בנייה או שנערך שיפוץ לנכס ואין ברשותכם את הקבלות עבור אותן הוצאות, ניתן להסתייע בחוות דעת של שמאי מקרקעין שיעריך את העלויות שהושקעו בנכס.
שירותי המשרד
_________